當(dāng)前，以人工智能為代表的新興賽道重塑科創(chuàng)版圖，辦公樓市場在復(fù)雜多變的環(huán)境中迎來新一輪的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“在2025年，中國辦公樓市場需求預(yù)計(jì)將溫和復(fù)蘇，但供應(yīng)壓力猶存，以四個(gè)一線城市為例，今年甲級辦公樓市場新增供應(yīng)量在3.5-3.9百萬平方米，凈吸納量約1.8-2.2百萬平方米，租金或?qū)⒗^續(xù)承壓下行”。

　　姚耀進(jìn)一步指出，在最新宏觀經(jīng)濟(jì)的政策信號指引下，除了傳統(tǒng)行業(yè)需求之外，同時(shí)需要關(guān)注其中涌現(xiàn)的需求“新元?jiǎng)菽堋�，與人工智能、新消費(fèi)、游戲、生命科學(xué)等行業(yè)衍生出的“新元”企業(yè)，其將激發(fā)辦公樓市場需求新的增長點(diǎn)。市場需求的“固本拓新”是辦公樓市場參與方重新錨定新平衡的關(guān)鍵。

　　搬遷升級和多元需求支撐上海辦公樓市場復(fù)蘇

　　伴隨上海經(jīng)濟(jì)規(guī)模突破5萬億元大關(guān)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的積極趨勢，持續(xù)為辦公樓市場帶來增量潛力，帶動(dòng)需求端溫和復(fù)蘇。然而，整體市場仍有大量新增項(xiàng)目即將入市，租金仍處于下行周期，上海辦公樓市場正在經(jīng)歷深度調(diào)整的階段。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示：“租金的深度調(diào)整給成本驅(qū)動(dòng)型的升級和搬遷帶來結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在此過程中，租戶的流向正重塑辦公樓板塊的格局。需求端來看，穩(wěn)定的占比分布，多元的行業(yè)分類，支撐起辦公樓市場需求端的基本框架，在租金深度調(diào)整的環(huán)境中依然展現(xiàn)出市場韌性�！�

　　根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比達(dá)到74%。搬遷的核心考量在于成本效益和樓宇品質(zhì)之間的“質(zhì)價(jià)比“平衡，其中“更低的租金和更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)”在租戶辦公租賃決策中重要性有所提升，辦公項(xiàng)目的硬件設(shè)施不足將增加企業(yè)的遷出意愿，而“配套設(shè)施和業(yè)主服務(wù)的提升”將提高租戶滿意度。

　　整體行業(yè)需求格局保持穩(wěn)健，“新元“需求正快速釋放，為市場復(fù)蘇帶來新興機(jī)遇。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海辦公樓市場行業(yè)需求中，金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、制造貿(mào)易、零售和生命科學(xué)這六大行業(yè)在2020至2024過去五年中，每年新租需求占比均超過85%。前沿科技的突破、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和消費(fèi)觀念改變等原因，這些傳統(tǒng)行業(yè)中引領(lǐng)需求增長的新興元素正在悄然改變，涌現(xiàn)的“新元”需求，如人工智能相關(guān)、新消費(fèi)、先進(jìn)醫(yī)療等企業(yè)在2024年的租賃需求占比達(dá)到30%，滲透于傳統(tǒng)行業(yè)中，持續(xù)激發(fā)市場潛力。

　　新質(zhì)企業(yè)激活北京辦公樓市場潛力

　　北京辦公樓市場進(jìn)入深度博弈，市場需求緩和，業(yè)主方不斷釋放“極限價(jià)格”試探市場的平衡點(diǎn)，但租金的深度回調(diào)也對激發(fā)市場活躍度產(chǎn)生了顯著影響，數(shù)據(jù)顯示，2024年北京甲級辦公樓市場成交量同比2023年上升31%。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“在這樣的市場格局中，低價(jià)策略有效激發(fā)了部分在京大面積租戶的搬遷和升級意愿 。此外，當(dāng)前企業(yè)在選址時(shí)，大多優(yōu)先考慮租賃成本管理而非行業(yè)聚集度，這也推動(dòng)其選址范圍持續(xù)擴(kuò)大、分散。盡管整體市場仍然面臨新增需求受限的挑戰(zhàn)，但成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，并在一定程度上穩(wěn)定了市場信心�！� 

　　從需求行業(yè)來看，新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)的崛起持續(xù)激活辦公樓市場潛力。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2024年末，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在北京甲級辦公樓市場中的承租面積占比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長106%，主要聚集在望京、中關(guān)村、麗澤等區(qū)域。以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)商業(yè)化進(jìn)程加速，帶動(dòng)對優(yōu)質(zhì)辦公空間擴(kuò)張的剛性需求。而重點(diǎn)傳統(tǒng)行業(yè)仍是北京辦公樓市場的主力需求來源，游戲、內(nèi)資律所、資產(chǎn)管理、教育領(lǐng)域等多個(gè)細(xì)分賽道表現(xiàn)活躍，與新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)雙軌并行，驅(qū)動(dòng)市場需求向多元化和靈活化的方向發(fā)展。

　　大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)新賽道推動(dòng)深圳辦公樓市場蝶變

　　粵港澳大灣區(qū)正由“制造灣區(qū)”向“創(chuàng)新灣區(qū)”深度轉(zhuǎn)型，深圳在此過程中以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)了生態(tài)式崛起與全球化突圍。隨著機(jī)電一體化、人工智能等技術(shù)融合應(yīng)用，智能制造、商貿(mào)流通等領(lǐng)域有望支持深圳辦公樓市場需求的長期穩(wěn)健增長。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級董事曾麗表示，“現(xiàn)階段，深圳的產(chǎn)業(yè)新賽道企業(yè)辦公空間主要集中在非甲級辦公樓、產(chǎn)業(yè)園樓宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大數(shù)據(jù)代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)貢獻(xiàn)了近四成的辦公樓成交面積。可預(yù)計(jì)，伴隨產(chǎn)業(yè)新賽道業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，以及對海外市場拓展、產(chǎn)品線研發(fā)迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，未來存在擴(kuò)充及升級辦公空間的可觀潛力�！�

　　總部大樓對深圳辦公樓市場的貢獻(xiàn)日益顯著。近三年深圳甲級辦公樓年均凈吸納量約73萬平方米，總部自建物業(yè)對凈吸納量的貢獻(xiàn)約占50%。2025年新增供應(yīng)中，總部辦公物業(yè)面積預(yù)計(jì)占比約八成。但伴隨企業(yè)陸續(xù)遷入落成的總部項(xiàng)目，其目前的辦公空間將陸續(xù)出現(xiàn)空置，存量市場競爭將更激烈。

　　曾麗預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，深圳辦公樓市場將面臨新增供應(yīng)集中入市，但整體需求增長相對緩慢，預(yù)計(jì)全市空置率將保持較高水平。面對供需不平衡的情況，業(yè)主將采取更加靈活的租賃策略，加速建立全方位配套體系與服務(wù)建設(shè)。(完)

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編輯：姜煜